活动回顾 | 高金E友沙龙第1期：新形势下大类资产配置展望

以“宏观背景下大类资产配置”为题，王欢率先为大家深度剖析了当下宏观发展大势以及未来的权益类资产配置机遇。他特别提醒大家，事物的发展总是“波浪式前进、螺旋式上升”，切忌简单地线性外推。“当我们试图发现事物发展的方向、规律时，一方面要抓大放小，把握大趋势；另一方面也需要关注细节。做投资尤其如此。”

在王欢看来，经济发展总是有周期的，而经济周期和资产配置相结合的一个主要的工具就是“美林时钟”。比如在经济复苏的时候，配置股票往往是一个比较好的选择；到了经济比较过热的阶段，投资大宗商品反而更有利可图；而如果经济开始出现滞胀，可能现金为王更加保险；等到了经济衰退期的时候，债券投资更适合成为投资首选。

在当今VUCA的新形势之下，世界各国深陷新冠疫情、通胀走高、美联储收紧、俄乌战争等风险之中，进一步加深了财富分配不公导致贫富分化加剧的问题，而国家经济发展不平衡、大量印钱导致资产泡沫化也是各国正在面临的挑战。

对此，王欢主张，考虑到未来难以判断且存在诸多风险，我们十分有必要及时对资产配置的目标进行合理调整。“投资目标应该从‘效率优先’转向‘安全优先’，资产配置应当注意在资产类别、区域等方面尽量多元化。”

他谈到，当前中国经济面临供给、需求及信心的三重下行压力，不过随着抗疫政策的调整以及各项稳经济政策的出台，中国经济有望低位企稳。在具体投资方面，债券市场机会可能不大，而股市由于已经对负面因素做了充足反应，后期随着经济企稳，可能会有不错的布局机会。

在他看来，未来股市投资还是应当重点关注代表未来方向的一些新赛道，如新能源、新能源车、新兴消费、生物医药、高端制造等；也可以注意适当把握景气度回升、竞争格局向好的相关机会，如快递、油气、地产等。

另外，央行调查数据显示，当前中国居民资产配置现状基本还是以实物资产为主，其中住房占比近六成，金融资产占比则明显偏低，仅为20.4%。对此，王欢预期，随着人口结构变化、城镇化趋缓、“房住不炒”政策的持续推进，未来中国居民资产配置必将发生一些调整和变化，权益类投资可能迎来更好的发展机遇。

随后，刘文超聚焦“不动产行业发展趋势”，为大家全方位解读了中国房地产行业的现在与未来。

他谈到，面对不动产市场的系统性危机，今年以来已经有179个省市共出台了322次政策。从放松“四限”到财税托市，楼市陆续进入宽松政策密集期，其中5月表现尤为突出。6月以来，19 城更是重启“房票”，意图通过旧改安置去库存稳土地，以期激活市场循环。

目前来看，杭州、苏州新政落地后整体效果立竿见影，新房、二手成交显著回升。郑州、南京武汉政策密集叠加下，新房成交项目去化表现尚可。福州、南宁、昆明即便大力纾困，依旧效果平平。

土地市场方面，疫情影响叠加供地节奏变化，上半年全国市成交规模同比降幅超五成。新房成交方面，上半年累计同比降幅收窄至48%，但6月出现明显“翘尾”，环比增40%。二手住房也类似，上半年累计同比降幅收窄至45%，但6月成交环比升32%。

“近期客户群体的变化比较大，整个投资客在回撤，刚需在转弱，改善性需求在增强。除个别如杭州、西安等核心区‘限价倒挂’外，部分城市大幅降价换量开始奏效。”刘文超如此表示。

而从房企融资来看， 2022年6月100家典型房企的融资总量为587.06 亿元，环比下降11.8 %，同比下降62.6%。整体融资情况还是非常困难，民营房企难融资的问题依然明显。但与此同时，2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，发行规模却仅为2068亿元，这也就意味着房企无法通过发行新债覆盖到期旧债。刘文超预计，2022年下半仍有两波到期高峰，尤其7月到期规模高达830亿元，为历月最高。若房企无法通过发行新债或销售回款收资金，随着债务到期，债务违约现象预计仍将持续增加。

而从拿地销售比来看，截止6月末，百强房企整体拿地销售比达到0.16，较上月末再度微升0.01，但对比去年同期基本腰斩。在市场下行、资金压力之下，2022年房企投资态度持续处于非常谨慎、理智的状态，且以国央企拿地为主导，民企基本隐身，城投托底拿地的意愿也在持续减弱。

对于接下来的行业趋势，刘文超做出了如下预判：

在他看来，本轮房地产危机是供应、需求、房价、支付能力等多方面市场透支的内在结果，而企业过度追求规模、过度金融化则是行业调整的核心原因。

他预计，未来随着一系列政策的密集出台，房企或将有望迎来项目开发全封闭监管、融资情况透明化、准现房销售、低负债发展的全新模式。而在新旧发展模式转化下，我国房地产行业可能会呈现出如下特点：